Simulateur de prêt immobilier
Mensualité, TAEG, frais de notaire, assurance emprunteur, garantie, prêt à taux zéro, taux d’endettement et tableau d’amortissement : toute l’opération, comme dans une vraie étude de financement.
- Calculs exécutés dans votre navigateur
- Aucune donnée transmise
- Règles HCSF et taux d’usure intégrés
Vos paramètres
1. Votre projet
Frais d’agence, mobilier, notaire manuel
À renseigner uniquement s’ils ne sont pas déjà inclus dans le prix.
Le mobilier listé dans l’acte est exclu de l’assiette des droits de mutation.
Laissez vide pour utiliser l’estimation automatique.
2. Votre financement
Repères septembre 2026 : environ 3,3 à 3,5 % sur 20 ans, 3,45 à 3,6 % sur 25 ans selon les courtiers.
3. Assurance et garantie
4. Vos revenus et charges
Salaire net avant prélèvement à la source, primes régulières lissées sur 12 mois.
Autres revenus, crédits en cours, foyer
Les banques en retiennent généralement 70 %.
Auto, consommation, autre immobilier… Comptés dans le taux d’endettement.
Pension alimentaire versée, etc. Déduites du reste à vivre.
5. Options avancées
Prêt à taux zéro ou prêt complémentaire
PTZ 2026 : réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, pour le neuf (maison ou appartement) partout en France, ou l’ancien avec travaux en zones B2 et C. Selon la tranche de revenus : durée de 20 à 25 ans, dont un différé de 0 à 15 ans. Le montant est saisi dans le plan de financement : il réduit d’autant le prêt principal.
Différé d’amortissement
Partiel : vous ne payez que les intérêts et l’assurance. Total : les intérêts s’ajoutent au capital. Fréquent pendant la construction d’un logement neuf.
Remboursement anticipé
IRA légales maximales : 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée, plafonnées à 3 % du capital restant dû. Souvent négociables, et non dues en cas de vente pour mutation, licenciement ou décès.
Votre mensualité assurance comprise
—
Simulation indicative, sans valeur d’offre de prêt. Les conditions réelles dépendent de votre dossier et de l’établissement prêteur.
Ce que coûte l’opération, et qui la finance
Le détail que votre banquier ou votre courtier construira à partir de votre dossier.
Coût de l’opération
Financement
Votre prêt, mois après mois
Amortissement, évolution des mensualités, comparaison des durées, sensibilité au taux et capacité d’emprunt.
Répartition de vos remboursements par année
Capital, intérêts et assurance payés chaque année, et capital restant dû.
Évolution de la mensualité
Utile en cas de différé, de prêt à taux zéro ou de remboursement anticipé.
| Période | Échéances | Capital | Intérêts | Assurance | Capital restant dû |
|---|
Même projet, quatre durées
Allonger la durée baisse la mensualité, mais augmente fortement le coût total.
Écarts de taux indicatifs entre durées, observés en moyenne sur le marché : −0,30 point sur 10 ans, −0,12 sur 15 ans, +0,10 sur 25 ans par rapport à 20 ans.
Et si le taux changeait ?
Ce que coûte chaque quart de point, à durée et montant identiques.
Votre capacité d’emprunt
Avec vos revenus, un endettement plafonné à 35 % (assurance comprise), votre taux et votre assurance.
Selon la durée
Mensualité
Prêt amortissable à échéances constantes, taux mensuel proportionnel t = taux nominal / 12. Mensualité hors assurance : M = C × t / (1 − (1 + t)^−n), avec C le capital et n le nombre de mois hors différé.
Montant emprunté
En mode projet : prix + notaire + travaux + agence + frais de dossier + courtage + garantie − apport − prêt complémentaire. La garantie étant proportionnelle au montant emprunté, celui-ci est résolu exactement : (coûts − apport) / (1 − taux de garantie).
Frais de notaire
Ancien : droits de mutation (taxe départementale de 4,50 % ou 5,00 %, taxe communale de 1,20 %, frais d’assiette de 2,37 % de la taxe départementale), émoluments proportionnels du notaire TTC (barème 3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 %), contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et environ 1 200 € de débours et formalités. Neuf : taxe de publicité foncière de 0,715 % sur le prix hors TVA à la place des droits de mutation. Le mobilier est exclu de l’assiette.
Assurance emprunteur
Cotisation mensuelle = assiette × taux annuel × quotité / 12. L’assiette est le capital initial (cotisation constante) ou le capital restant dû (cotisation dégressive). La quotité totale va de 100 % à 200 % pour deux emprunteurs.
TAEG
Taux actuariel annuel T qui égalise le montant effectivement mis à disposition (capital − frais de dossier, de courtage et de garantie) et la somme des échéances actualisées, assurance comprise : Σ échéance_k / (1 + T)^(k/12). Calculé hors remboursement anticipé, puis comparé au taux d’usure de la Banque de France pour la durée correspondante.
Taux d’endettement et reste à vivre
Règle du HCSF : (mensualité maximale du projet, assurance comprise + crédits en cours) / revenus nets ≤ 35 %, durée ≤ 25 ans (27 ans pour un logement neuf ou avec travaux importants). Les loyers perçus sont retenus à 70 %. Le reste à vivre est comparé à un repère indicatif : 800 € pour une personne, +400 € par adulte supplémentaire, +300 € par enfant.
Taux d’usure (4ᵉ trimestre 2026)
Prêts à taux fixe : 4,09 % de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans, 5,40 % à partir de 20 ans. Ces seuils sont révisés chaque trimestre par la Banque de France.
Bien lire sa simulation de prêt
Pourquoi le TAEG est-il plus élevé que le taux nominal ?
Le taux nominal ne rémunère que la banque. Le TAEG ajoute l’assurance obligatoire, la garantie, les frais de dossier et de courtage, et s’exprime en taux actuariel. C’est l’indicateur à utiliser pour comparer deux offres, et celui qui ne doit pas dépasser le taux d’usure.
Comment est calculé le taux d’endettement de 35 % ?
Depuis 2022, la règle du Haut Conseil de stabilité financière est contraignante : la somme de vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et la durée est limitée à 25 ans. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
Les frais de notaire sont-ils exacts ?
Il s’agit d’une estimation fondée sur les barèmes officiels (droits de mutation, émoluments, contribution de sécurité immobilière) et un forfait de débours. Le montant définitif figure sur le décompte du notaire. Comptez environ 7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Si vous connaissez le montant, saisissez-le dans les options du projet.
Assurance sur capital initial ou sur capital restant dû ?
Sur capital initial, la cotisation reste la même du premier au dernier mois. Sur capital restant dû, elle baisse au fil du remboursement. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes : un levier souvent important sur le coût total.
Caution, hypothèque ou PPD : quelle différence ?
La caution (Crédit Logement, mutuelles…) est la plus courante ; une partie de son coût peut vous être restituée en fin de prêt. L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD) sont des actes notariés : le PPD est moins cher car exonéré de taxe de publicité foncière, mais il ne couvre que l’achat d’un bien existant. Les pourcentages proposés sont des ordres de grandeur, modifiables.
Comment le PTZ est-il pris en compte ?
Le prêt à taux zéro est simulé comme un prêt complémentaire : il réduit d’autant le prêt principal. Pendant son différé, vous ne remboursez rien sur cette part ; ensuite son capital s’ajoute à vos mensualités. En pratique, les banques lissent souvent les deux prêts pour obtenir une mensualité constante. Ici, la mensualité la plus élevée est retenue pour l’endettement, ce qui est prudent.
Mes données sont-elles enregistrées ?
Non. Tous les calculs s’exécutent dans votre navigateur et rien n’est envoyé à un serveur. Le bouton « Partager » encode simplement vos paramètres dans l’adresse de la page.
Cette simulation vaut-elle une offre de prêt ?
Non. C’est un outil pédagogique pour préparer votre projet et vos rendez-vous bancaires. Seule l’offre de prêt émise par un établissement, après étude de votre dossier, vous engage, avec un délai de réflexion légal de 10 jours.
Et votre épargne, que pourrait-elle devenir ?
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